衢州人才网_地产信托更抗压


  光阴如光阴似箭,转眼2008年金融海啸便要迎来第十一个周年祭了,全球化进程被打断,又给宏观经济前景蒙上一层厚厚的阴霾。在金融海啸之中,许多外观庞大结实的公司其实不比泰坦尼克号更坚固,相反,倾覆得更快。是时候对于上一次金融危机中的公司默示进行回顾了,这里笔者仍然想侧重谈谈地产信托这个行业。


  之前曾介绍地产信托(REITs),做为REITs必须持有并经营收租资产,须要把90%的应税收入作为股息分配掉,以取得免税资格。


  聚焦这个行业的目的有两个, 其一,金融和房地产是上轮危机的风暴眼,上市地产信托公司的默示有制止代表性; 其二,作为Beta一向小于大盘,具有类债性质的公司,地产信托的商业模式的抗击打性究竟成效如何。


  覆巢之下


  金融危机的高潮阶段,即2008-2009年,全市场共有300余家上市公司申请破产,包含重整和清算。此中2009年比2008年的破产申请数量增加50%。当时美股市场上公众公司数量在4500家摆布,破产公司数目占比约7.5%。


  在这份长长的黑名单中,有78家在申请破产时账上仍有超出10亿美元资产,

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,也便是说,共有濒临80家大型上市公司藏独破产, 此中对照驰誉的熊孩子包含雷曼兄弟、贝尔斯登、通用汽车、CIT保险、克莱斯勒等等。


  此中有些经过破产重组走了出来,有些则直接被扫进了历史的垃圾堆里。 但即即是重组乐成的公司,基本和原股东也没什么关系了,譬喻,算上股权让渡的话,通用汽车的原股东很也许到孙子辈都无法回本了。


  焉有完卵


  身处危机中心,上市地产信托公司们的结局怎么样?在整个金融危机期间,大部门地产信托暂停可能减少了分红。截至2008年年底,地产信托板块加回股息后年度回报率到达负37.3%,基本与标普500和道琼斯指数的跌幅持平,小于纳斯达克3个百分点。


  当年默示最好的是个人自助堆栈,年度收益正5.1%,

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,其次是医疗保健场所出租,下跌12%。最惨绝人寰的是贷款抵押信托,也便是MReit,平均收益负74.8%,这个很好理解,究竟次贷是直接引发危机的导火索。其次是家产地产,板块收益为负67.5%。 之后挨次是区域商场(-60.6%)、酒店(-59.7%)、办公楼(-41.1%)和购物中心(-38.8%)。


  自助堆栈的逆周期逻辑很好理解。当吃瓜群众们的房产被银行收走,逐还俗门之后,总要租住更小更自制的公寓,不成能全部住大街,多出来的必需物品就要租用个人堆栈寄存。事实上,美国最大的个人堆栈信托Public Storage(PSA)当年确实业绩默示不错。此外,租户质量好、租约超长的三重净租赁和通信铁塔的业绩也十分坚挺,三重净租赁中的代表公司Income Realty甚至在金融危机期间都在逐月提高分红。


  实际上,在2008年的大部门时间里,地产信托基金(扣除了抵押贷款信托)在前三季度中的默示不停优于大盘,标普500指数截至三季度末跌幅濒临20%,而地产信托板块期间平均上涨了2%。直到大型金融机构接连倒闭,危机走向失控,债券和信贷市场凛冬来临,这个行业才开始崩跌。而加速这个进程的是龙头企业General Growth Properties(GGP)传出了申请破产的消息


  GGP是有史以来规模最大的地产信托破产案件,提交珍惜申请时账面资产仍然高达295亿美元。其整个破产过程和结局也是一个很有趣的非典型案例。


  GGP是一家运营高端购物中心的地产信托,自上世纪90年代上市起,它的增长模式便从自建物业转为外部收购。重金砸下,规模快速扩张,2004年,GGP收购了另一家高端地产信托Rouse Company, 含负债支付了对价127亿美元。自此,无论规模还是资产质量都跃升为当之无愧的行业老二,仅次于铁打的老大西蒙地产。但得到荣誉也是要付出代价的,GGP的债务指标上升到危险的位置。


  金融危机前,地产信托业杠杆与泡沫齐飞,平均杠杆率从2003年对照健康的6倍债务/EBITDA摆布,直线攀升到2007年的9倍,同行业的西蒙地产约为8倍,而GGP的这一指标在2007年是到达了让人咋舌的14倍!同时EBITDA/利息支付的覆盖率只有1.5倍,也便是说,息税折旧摊销前的利润有66%都要用来支付利息,还要坚持分红与运营开支。公司已是宛如在走高空钢丝了。


  危险的信号早已发出,但由于其持有的物业品质优秀,租约不变,二级市场投资者不停选择忽视杠杆问题,那几年中GGP股价复权回报超出200%。一切都如此美好,直到潮水退去。

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